بخش مسکن از بخشهای پیشرو در هر اقتصادی است که توجه به آن علاوه بر تأثیرات ژرف اجتماعی ـ فرهنگی، به لحاظ اقتصادی نیز حائز اهمیت بوده، همچون موتور رشد و توسعه عمل مینماید. این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان و بخشهای وابسته، از طریق تأثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه‌گذاری تغییرات در تولید ناخالص داخلی و نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تأثیر قرار می‌دهد. از این رو کشورها در شرایط بحران اقتصادی و جدی شدن معضل بیکاری از این بخش به عنوان موتور رشد و مولد اشتغال کمک میگیرند. در عین حال هرگونه بیثباتی در اقتصاد کلان میتواند سیستم کارآیی مسکن (و هر بخش اقتصادی دیگری) را غیر کارآمد ساخته و اهداف تعیین شده در بخش را دور از دسترس سازد، پس شرط اولیه در تمهید بخش مسکن کارآمد، ایجاد محیط باثبات اقتصادی است.
دغدغههای مربوط به تأمین مسکن از دو عامل نشأت میگیرد، اول آنکه خرید مسکن بزرگترین معاملهای است که اغلب مردم در طول عمر خود را انجام میدهند. به گونهای که خانوادههای متوسط تقریباً محدود یک چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا درآستانه فقر پنجاه درصد و حتی بیشتر از درآمد خود را به امر مسکن اختصاص داده و هر تغییر کوچک در قیمت مسکن و اجاره بها میتواند آثار مخرب و جبران ناپذیری بر زندگی فرد داشته باشد. دوم آنکه تجربه نشان داده است که رشد غیرمعمول قیمت و اجاره بهای مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ و عدم توجه به این مشکل، گرههای عدیدهای را در ابعاد فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی به دنبال خواهد داشت. گسترش حاشیهنشینی یکی از جمله این مشکلها می‌باشد.
پدیده حاشیهنشینی، از علل ناپایدار کننده نظام شهری ـ به ویژه در کشورهای در حال توسعه ـ و از مصادیق بازار اسکان غیررسمی است. این نحوه اسکان هرچند نشان از فقر دارد (ما به نوعی بیان کننده کاستیها و نارساییهای سیاستهای دولتی و بازار اسکان رسمی است). لذا رفع این معضل نیازمند سیاستگزاری و اقداماتی نه فقط در سطح محلی، بلکه در سطح ملی بوده و همکاری تمامی نهادهای مرتبط را طلب میکند.
مسکن قابل خرید چیست؟
افزایش اجاره و قیمت مسکن همزمان با رشد آهسته و نامتناسب دستمزدها، تغییر ساختار هرم جمعیتی (به واسطه افزایش امید به زندگی)، رشد جمعیت در آستانه ازدواج و رشد مهاجرت به شهرها مهمترین عوامل بروز پدیده بیخانمانی محسوب میشوند. بعضاً شکاف درآمد و هزینه به حدی میرسد که افراد کم درآمد حتی به کمک تسهیلات بانکی از عهده خرید مسکن و حتی بازپرداخت اقساط وامهای دریافتی برنمیآیند. به عبارت دیگر مقوله اسکان کم درآمدها از مصادیق بارز شکست بازار تلقی شده و دخالت جدی دولت را در جهت ساماندهی به این بازار طلب میکند. هر چند در لزوم دخالت تردیدی نیست اما توصیه آن است که حتیالمقدور این دخالت با همراهی و معیت بخش خصوصی به سرانجام رسد و از سرمایه گذاری و مدیریت این بخش امکان استفاده صورت گیرد.
برای سنجش توان خرید مسکن شاخص‌های متعددی معرفی شده است. اما شاخصی که در بیشتر کشورها برای تشخیص و طبقهبندی افراد نیازمند به کمک دولت در اسکان کاربرد دارد (سهم درصد از اختصاص درآمد ماهانه یک شخص برای امر مسکن) است. براساس استاندارد تعریف شده توسط (دپارتمان مسکن و عمران شهری ایالات متحده) مسکن زمانی دستیافتنی تلقی میشود که برای اجاره آن بیش از 25 درصد درآمد و یا برای بازپرداخت اقساط وامهای رهنی بیش از 25 درصد درآمد و یا برای بازپرداخت اقساط وامهای رهنی بیش از 30 درصد درآمد ناخالص مشخص هزینه شود.
مشکل عدم استطاعت خرید در شهرهای بزرگ با توجه به گرایشی که نسبت به مهاجرت به این مناطق وجود دارد و با توجه به عدم کفایت عرضه نسبت به تقاضای واحد مسکونی در این مناطق جدیتر است. تجربه نشان می‌دهد در این مناطق، قیمت مسکن عمدتاً در یک روند واگرا نسبت به هزینههای تولید، حرکت میکند.
باید دقت داشت که در مواردی که عدم استطاعت خرید ناشی از قیمت بالای مسکن به واسطه بالا بودن هزینههای تمام شده، ساخت (فشار هزینه در کنار فشار تقاضا) می‌باشد، صرف افزایش عرضه کارساز نبوده، بلکه ممکن است بعضاً اثر معکوس و افزایشی در قیمت داشته باشد. در صورتی که مشکل عدم استطاعت به واسطة گرانی حاصل از بالا بودن هزینههای ساخت باشد، همراهی دولت به منظور کمک به حذف بحران و کاهش هزینههای ساخت ضروری به نظر میرسد. معیار 30 درصد درآمد برای مسکن، نه تنها توسط دولت برای شناخت و تفکیک افراد مستطیع از سایرین ملاک عمل قرار میگیرد بلکه در برخی کشورها دیده شده است بانکها نیز برای تشخیص قدرت بازپرداخت وام توسط افراد، معیار عدم تجاوز اقساط وام از 30 درصد درآمد شخص را قایل شدهاند به نحوی که برای کسانی که قرار باشد بیش از 30 درصد درآمدشان به امر بازپرداخت اقساط اختصاص یابد حسابی جداگانه باز نموده و بعضاً با اکراه به این قشر وام میدهند یا حتی از اعطای وام طفره رفته و شکست بازار در تأمین مسکن برای قشر کم درآمد را بیش از پیش دامن میزنند. بدین ترتیب حتی اگر شخص قادر به خرید مسکن با پساندازهای به علاوه رقم وام قابل دریافت از سیستم بانکی باشد این معیار تعیینی توسط بانکها، امکان خرید واحد مسکونی را از شخص سبب نموده و به جهت عدم استطاعت شخص در بازپرداخت اقساط وام، بار تأمین مسکن برای این قشر را به روش دولت مینهند. از اینرو معمولاً توصیه میشود به جهت کاسته شدن از رقم اقساط بخشی از بهره و یا قسط توسط دولت از طریق وجوه اداره شده تقبل گردد.
شکست بازار در تأمین مسکن افراد و لزوم دخالت دولت در این بخش
با توجه به اینکه تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد همواره در مسیر بهینه خود حرکت نمیکند بسیاری از اقتصاددانان تأمین مسکن اقشار کم درآمد را از مصادیق شکست بازار معرفی نموده و دولت را مکلف به اعمال دخالت در بازاردهی نماینده بیخانمانی و وجود خانههای مغایر با استانداردهای کیفیت ساخت، مصداق روشن شکست بازار و بارزترین شاخص کمبود مسکن است. خانههای خالی از سکنه یکی از نمودهای شکست بازار در امر تخصیص خانه است. چرا که در کشورهای مختلف دنیا به رغم وجود مازاد تقاضا در بازار مسکن خانههایی خالی از سکنه وجود دارد. چنانچه این تعداد خانه، به خانههای در حال عرضه اضافه شود. شکاف میان عرض و تقاضا تا حد زیادی برطرف خواهد شد.
شکاف عرضه و تقاضا، علاوه بر تأثیر بر قیمت مسکن، اجاره بها را نیز بشدت متأثر میسازد. ناکارآمدی بازار در تأمین مسکن برای طیف وسیعی از اقشار با درآمد متوسط و پایین در کنار عملکرد ناکارآی نظام اقتصادی از جمله رشد نامتناسب دستمزد نسبت به رشد قیمت و اجاره بهای مسکن، لزوم دخالت دولت در این بازار را حتمی میسازد. بنابراین، دولت دخالت در بازار مسکن را با سه هدف دنبال میکند. هدف اول برای مقابله با معضل شکست بازار در تأمین سرپناه مناسب برای افراد سالخورده، بیمار، بیبضاعت، ناتوان جسمی و ذهنی و افراد کم درآمد صورت مییذیرد. هدف دوم توزیع مناسب مسکن در مناطق مختلف و هدف سوم توجه به بازار مسکن به عنوان یک منبع مالیاتی ـ درآمدی برای دولت در شرایط رونق اقتصادی است. البته دخالت دولت در جبران خسارت ناشی از زلزله، سیل، آتشسوزی و دیگر حوادث طبیعی (در صورت گسترش ناکافی بیمهها) بدیهی فرض میشود. لازم به ذکر است برخی از کارشناسان برای میزان دخالت دولت حد و مرزی قایل نشده در تمامی جوانب دولت را مکلف میسازند تا همگام با بخش خصوصی حرکت نماید. این گروه وظایف حاکمیتی و تصدیگری دولت را حفظ نموده، خواستار دخالت همه جانبه دولت در امر اسکان میباشند، برعکس برخی دیگر تمامی مسئولیت ساخت و ساز را متوجه بخش خصوصی میدانند. بنابراین گام اول در شناسایی و حل مشکل اسکان، بررسی و تبیین حدود دخالت دولت در بازار است.
نقش دولت و شهرداریها در اسکان کم درآمدها در ایران
گسترش اسکان غیررسمی (حومه نشینی) در ایران و تهران از دهه 1340 و 1350 آغاز شد مجوعه آمار حکایت از آن دارد که بین 20 30درصد جمعیت کلان شهرها و حتی بسیاری از شهرهای متوسط در زیستگاههای نابسامان و در حاشیه شهرها استان گرفتهاند که این مناطق جایگاه فقیرترین گروههای جمعیت شهری هستند و معمولاً سطح زندگی ساکنان این مناطق پائینتر از خط فقر یا حداکثر مسطح آن است جمعیت ساکن در این مناطق که اکثریت ایشان را مهاجران مناطق روستائی تشکیل میدهند به شدت گرفتار بیکاریاند تجربه جهان و ایران برطرف کردن مشکل مسکن افراد کم درآمد نشان می‌دهد که جلوگیری از سیل مهاجرت افراد به شهرها کمکی به حل مشکل نمیکند و اقدامات فعلی دولت در ساخت مسکن استیجاری با اهتمام فعلی نمیتواند پاسخگوئی مسکن قشر کم درامد باشد ساخت مسکن از سوی دولت تنها عده محدودی را بر میگیرد و در نهایت برای این عده ایجاد مزیت میکند به طوری که مشمول این عده محدود نیز دور از عدالت اجتماعی است از آنجا که برای ساماندهی استان کم درآمدها و یا ساخت مسکن تاکنون تنها به منابع دولتی اکتفا شده و به ایجاد نظام مالی پوشش دهنده مسکن برای افراد کم درآمد جامعه کم توجهی شده است مشکل روز به روز حادتر میشود برای حل مسئله مسکن که اغلب تحت عنوان مسکن کم درآمدها و
شامل بخشهای:
شکست بازار در تأمین مسکن افراد و لزوم دخالت دولت در این بخش.... 3
نقش دولت و شهرداریها در اسکان کم درآمدها در ایران.. 4
بررسی سیاستهای دولت در بخش مسکن.. 6
سیاستهای حمایت از تقاضای مسکن.. 7
مدت زمان انتظار متقاضیان خرید مسکن در ایران.. 11
سیاستهای اسکان مؤثر و کارآمد. 11
آسیب شناسی افزایش قیمت در بازارمسکن.. 14
تجربه دیگر کشورها برای مهار مشکل مسکن.. 16
تجربه ی افزایش ناگهانی قیمت زمین در ژاپن.. 17
منافع کاهش قیمت زمین و مسکن در اقتصاد کشور 25
ریشه‌یابی مشکلات بخش مسکن.. 30
برخی راهکارهای مقابله با جهش ناگهانی قیمت... 41
راهکار ایجاد تعادل در بازار مسکن.. 41
بیماری هلندی در بازار مسکن.. 45
نگاهی به تحولات بخش مسکن حاکمیت سوداگری.. 58
عوامل مهم قیمت گذاری در بازارهای بین المللی.. 62
فهرست مطالب
عنوان
بررسی سیاست های موثر در حل مشکل مسکن.. 68
کنترل قیمت مسکن با ابزار مالیات... 72
مهمترین دستاورد دولت برای کاهش قیمت مسکن.. 83
سیاست گذاری و برنامه ریزی مسکن در گفت وگو با دکتر ستاریان.. 88
خارج کردن سرمایه از بخش مسکن خطرناک است... 88
قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی ، اجتماعی و فرهنگی کشور : 101
با تولید سنتی ساختمان، نمی توان مشکل مسکن را حل کرد؛ تفکر صنعتی و تولید صنعتی ساختمان 104
شامل 110 صفحه فایل word قابل ویرایش
دانلود تحقیق مسکن
